关键词：房屋租赁 承租人 拆迁利益归属
裁判主旨：国有土地上房屋的被征收人限定为所有权人。拆迁时，基于所有权的产生的诸如调换安置房、区位补偿、旧房补偿、按期搬迁奖励、货币奖励、公摊补偿等拆迁权益均属被拆迁人享有。房屋的承租人，不享有诉争房屋的拆迁权益。
案情简介：
原告系被告下属企业职工。1994年12月20日，福州铁路分局福州建筑段房管所（后改制归属于被告南昌铁路局）向原告发放了住房证，载明诉争房产火车站新村11栋24号（面积28.82平方米）由原告居住，每月租金2.6元。2004年5月14日，原告向福州市新店房地产开发公司购买了位于晋安区新店镇西园路663号西园新苑X#楼XXX复式单元经济适用房，并于2006年12月31日办理权属登记手续。2012年3月16日，因火车北站片区危旧房改造铁路文化宫收储地项目拆迁需要，诉争房产列入拆迁范围。
原告认为，2011年12月29日南昌铁路局出具《关于路局审议通过的通知》房综（2011）58号文，载明搬迁范围为福州铁路文化宫地块规划红线范围内未售铁路住宅（新村4、7、8、9、10、11、12栋）；搬迁对象为三种，其中第三种为购买过房改房、经济适用房、建设拆迁安置房等的承租人及配偶，对该种情况的承租人除享受一次的搬迁补助费外，不享受其他任何待遇。原告被被告南昌铁路局列为前述文件中第三种对象。
现被告与有关房屋征收部门签订了补偿安置协议，却未给予原告任何补偿。原告遂诉至原审法院。
法院认为：
晋安法院：2011年1月21日颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确将被征收人限定为所有权人。本案诉争房屋属国家福利政策租赁公有住房、廉租住房的性质，其权属仍属于被告南昌铁路局。基于所有权的产生的诸如调换安置房、区位补偿、旧房补偿、搬迁奖励、货币奖励、公摊补偿等均属于拆迁权益。原告作为承租人，不享有诉争房产的拆迁权益。故原告关于被告应支付原告赔偿金、区位补偿、旧房补偿、搬迁奖励、货币奖励和公摊补偿的主张，于法无据，不予支持。鉴于原告系诉争房屋的承租人，被告在《关于路局审议通过的通知》中同意给予承租户一次性搬迁补助费，故被告应按照每平方米50元支付原告安家补助费1441元（50元／平方米＊28.82平方米）以及搬迁补助费200元。为此，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，判决：一、被告南昌铁路局应于本判决生效之日起十日内支付原告杨毅安家补助费1441元、搬迁补助费200元，合计1661元；二、驳回原告杨毅的其他诉讼请求。
福州中院：福州市人民政府《火车北站片区危旧房改造铁路文化宫收储地项目国有土地上房屋征收补偿方案》系依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（施行）》的相关规定作出的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”据此，国有土地上房屋的被征收人限定为所有权人。诉争房屋系被上诉人所有，基于所有权的产生的诸如调换安置房、区位补偿、旧房补偿、按期搬迁奖励、货币奖励、公摊补偿等拆迁权益均属被拆迁人即被上诉人享有。上诉人作为诉争房屋的承租人，不享有诉争房屋的拆迁权益。《福州市房屋征收补偿实施细则》于2013年5月20日起施行、《福州市房屋征收补偿实施细则补充规定》于2014年10月24日施行，而福州市人民政府将本案诉争房屋在内土地、房产纳入征收范围的征收决定及征收补偿方案系于2012年3月16日作出的，上述细则及其补充规定不适用于本案。故上诉人主张依据上述细则及补充规定，要求被上诉人支付区位补偿、旧房补偿、搬迁奖励、货币奖励和公摊补偿等，缺乏依据，原审法院不予支持，并无不当。
《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十条规定：“被征收住宅为国有直管公房，承租人可以继续承租产权调换房屋。符合当地政府公房购买规定的，承租人还可以选择购买公房产权。征收单位自管公房的，参照前款规定执行。”该规定所述权利属于公房管理法律关系调整范畴，上诉人是否享有继续承租产权调换房屋、购买公房产权等权利，应根据公房管理的相关法律法规进行判断，属于另一法律关系。上诉人如主张其享有上述权利，可另行主张。上诉人在本案中主张因被上诉人未向其交付安置房，故应向其支付赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。
蔡思斌律师评析：
过去处理房屋租赁期间遇到拆迁多情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》第１３条第２款“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人及房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”的规定，承租人是可以获得拆迁利益的。但需要注意的是，本条例已被2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，不再具备法律效力。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。” 因此，被征收人已经被限定为所有权人，而包括调换安置房、区位补偿、旧房补偿、按期搬迁奖励、货币奖励、公摊补偿等拆迁权益均属被拆迁人即房屋所有权人享有。承租人无权享有拆迁安置权益。
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。